Am deutschen Wohnimmobilienmarkt ist nach Einschätzung der Bundesbank trotz regional kräftiger Preisanstiege bisher keine Preisblase entstanden. Nach Aussage von Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret liegt das vor allem daran, dass die Banken ihre Standards für Immobilienkredite bisher nicht gelockert haben. Allerdings haben die von der Europäischen Zentralbank (EZB) beschlossenen Anleihekäufe laut Dombret das Risiko einer Preisblase erhöht, weshalb die Bundesbank den Einsatz geeigneter Instrumente zur Bekämpfung einer Blase vorbereitet.
Dombret sagte bei einer Veranstaltung des Verbandes Haus und Grund, dass nach Einschätzung der Bundesbank bis einschließlich 2013 bei Wohnimmobilien in großen und mittleren Städten Überbewertungen von bis zu 20 Prozent entstanden sein dürften. "Preisübertreibungen bei Wohnungen in den sieben Großstädten lagen im Jahr 2013 sogar noch etwas darüber. Allerdings hat sich die Preisdynamik am deutschen Wohnimmobilienmarkt spürbar abgeschwächt", sagte Dombret. Die Entwicklung der Immobilienpreise biete ein differenziertes Bild, das im Endeffekt aber nicht wirklich Besorgnis erregend sei.
Für eine Preisblase fehlen in Deutschland laut Dombret gegenwärtig zwei Zutaten: Eine stark wachsende Immobilienkreditvergabe und eine Lockerung der Standards, nach denen diese Kredite vergeben werden. Das Kreditwachstum hat zwar zuletzt zugenommen, ist aber noch nicht beunruhigend. Und die Banken haben ihre Standards nicht gelockert.
Auf eine Besonderheit wies Dombret denn aber doch noch hin: Banken vergeben zunehmend Kredite, deren Summe über den von der Immobilie gedeckten Wert hinaus geht. Der inzwischen hohe Anteil an solchen "Hochausläufern" deutet nach Aussage des Bundesbank-Vorstands darauf hin, dass das deutsche Bankensystem anfällig für eine Immobilienkrise ist.
Das Pfandbriefgesetz beschränkt zwar für Kredite, die zur Deckung von Hypothekenpfandbriefen herangezogen werden dürfen, den Beleihungsauslauf auf 60 Prozent des Beleihungswertes. Aber 10 Prozent aller Immobilienkredite wird zur Besicherung deutscher Hypothekenpfandbriefe verwendet. Bausparkassen beschränken den Beleihungsauslauf implizit auf 80 Prozent. "Trotzdem gibt es reichlich Raum für Hochausläufer. Hier wird die Bankenaufsicht in nächster Zeit genauer hinschauen", sagte Dombret.
Für den Fall, dass es doch zu einer Preisblase kommen sollte - das entsprechende Risiko hat laut Dombret durch die bevorstehenden Anleihekäufe zugenommen - will die Bundesbank aber vorbereitet sein. Derzeit analysiert sie laut Dombret "einige neue Instrumente im Detail", um ihre genaue Wirkung abzuschätzen. Ihr Einsatz muss allerdings noch von Gesetzgeber genehmigt werden. Das zu tun, will der Ausschuss für Finanzstabilität demnächst empfehlen.
