Die Krise im US-Markt für Hypothekenkredite mit schwacher Bonität (Subprime) hat weitere Unternehmen erreicht. Der Markt für Hypothekenkredite sei zum Stillstand gekommen, teilte die Luminent Mortgage Capital Inc mit. Zu Sicherung der Liquidität würden nun die Dividendenzahlungen eingestellt und alle strategischen Optionen geprüft. Erst vor einer Woche hatte Luminet noch über ausreichende Finanzmittel berichtet und versprochen, auch weiterhin 0,32 USD je Quartal an die Aktionäre auszuschütten. Bis zu dieser Mitteilung am Montag war der Luminent-Aktienkurs in Reaktion auf die Insolvenz eines Wettbewerbers bereits um über 30 % eingebrochen, bis der Handel unterbrochen wurde. Insbesondere die Insolvenz der American Home Mortgage Investment Corp hatte den Aktienmarkt verunsichert (RISIKO MANAGER berichtete). Nach Angaben von Luminent sind die Finanzierungsmöglichkeiten der Hypothekenkreditindustrie inzwischen in einer unvorhersehbaren Weise eingeschränkt worden.
Luminent Mortgage Capital vor dem Aus
Luminent ist nicht das einzige Opfer der Subprime-Krise. Zwei Firmen des Beteiligungsunternehmens Cerberus kündigten an, keine Anträge auf Hypothekenkredite mehr anzunehmen. Aegis will auch keine Kredite mehr auszahlen, die sich bereits in der "Pipeline" befinden, und National City zog ebenfalls die Genehmigung für bereits gewährte Kreditaufstockungen zurück. Aegis lag im vergangenen Jahr auf Rang 13 der größten Subprime-Anbieter, und National City war im ersten Halbjahr 2007 der dreizehntgrößte Hypothekenkreditgeber überhaupt. Aegis hatte zwar bereits vor einem Jahr angekündigt, sich aus dem Subprime-Markt mit Krediten schwacher Bonität zurückzuziehen. Aegis will jetzt aber auch keine Auszahlungen an Kunden mit geringerem Ausfallrisiko mehr vornehmen. Kredite mit guten Sicherheiten würden sich zwar für gewöhnlich besser als Subprimes entwickeln. Im Markt herrsche jedoch die Angst vor, dass sich die Subprime-Krise ausweitet. Investoren blieben deshalb dem Hypothekenmarkt generell fern. Aegis hat deshalb Probleme, sich zu angemessenen Konditionen zu refinanzieren.
Mitbewerber profitieren von Marktbereinigung
Nicht überall ziehen sich jedoch die US-Hypothekenfirmen aus dem Markt zurück. Die auf Subprime-Kredite spezialisierte Novastar Financial Inc kündigte an, über Broker wieder Auszahlungen vorzunehmen. Das Unternehmen sei an einem langfristigen Erfolg interessiert, und es sei das beste, im aktuellen Marktumfeld "wirtschaftlich kluge" Entscheidungen bei der Gewährung von Krediten zu treffen. Novastar kündigte aber an, ihre Konditionen zu "überarbeiten". Auch von anderer Seite könnte der Markt eine Unterstützung erhalten. Der halbstaatliche Hypothekenfinanzierer Fannie Mae bemühe sich beim Regulierer darum, die Obergrenze für das Gesamtvolumen aller gewährten Kredite anzuheben, berichtet das "Wall Street Journal" unter Berufung auf mehrere Personen. Der Markt könne so beruhigt werden und Fannie verhindere damit, dass es bei der Versorgung mit Krediten zu Unterbrechungen kommt. Ein Unternehmenssprecher wollte dies nicht kommentieren. Er sagte jedoch, eine weitere Möglichkeit für Fannie Mae zur Entlastung des Marktes könne sein, das Limit für die gewährten Kredite anzuheben. Derzeit sei das Volumen für sein Unternehmen auf 417.000 USD je Darlehensnehmer beschränkt. In teuren Regionen wie Kalifornien oder New York City sei das Unternehmen deshalb in ihren Möglichkeiten bei der Gewährung von Krediten deutlich eingeschränkt.
Immobilienmärkte in Deutschland nicht betroffen
Die Immobilienmärkte in Deutschland sind von der Krise am US-Hypothekenmarkt nicht betroffen. Die Fundamentaldaten sind nach wie vor positiv: Die Mieten steigen leicht an und die Leerstände gehen weiter zurück. Durch einen hohen durchschnittlichen Eigenkapitalanteil und umfangreiche Bonitätsprüfungen bei Immobilienfinanzierungen stehen Hypotheken in Deutschland traditionell auf einem stabilen Fundament. Ein mit dem Subprime-Bereich des US-Immobilienmarkts vergleichbarer Hochrisiko-Sektor existiert im deutschen Hypothekenmarkt nicht.
Fundamentaldaten in Deutschland weiterhin positiv
Sowohl im Büro- als auch im Wohnungsmarkt steigen die Mieten derzeit an und die Leerstände sinken weiter. Die Immobilienspezialisten von Jones Lang LaSalle stellten im ersten Halbjahr 2007 in den fünf deutschen Bürohochburgen deutlich steigende Spitzenmieten fest. Der Index stieg innerhalb eines Jahres um 4,5 Prozent. Auch die Mieten für Wohnimmobilien sind nach Ergebnissen des aktuellen Wohnimmobilien-Rankings von empirica in den vergangenen Monaten gestiegen – teilweise um bis zu sechs Prozent. „Die Büro- und Wohnungsmärkte in Deutschland sind insgesamt in einer guten Verfassung“, sagt Eckart John von Freyend, Vorsitzender des Zentralen Immobilien-Ausschusses.
Immobilienfinanzierung in Deutschland wesentlich sicherheitsorientierter
Eine Untersuchung des Instituts der Deutschen Wirtschaft Köln zeigt, dass der Erwerb von Wohneigentum in Deutschland nach einem grundlegend anderen Muster verläuft als in den USA: Bei unzureichendem Eigenkapital oder bei zu niedriger Kreditwürdigkeit wird in Deutschland zunächst gemietet. Während der Mietzeit wird die wirtschaftliche Sicherheit schrittweise durch Eigenkapitalaufbau erhöht, bis eine Finanzierung von Wohneigentum mit geringem Risiko möglich ist. Nur bei hoher Bonität werden auch Vollfinanzierungen angeboten. Zwei Gründe, warum das in den USA anders ist: Zum einen führte die Euphorie der letzten Jahre auf dem Wohnimmobilienmarkt dazu, dass die Aussicht auf weiter steigende Immobilienpreise als Sicherheit ausreichte, um großzügig weitere Kredite zu vergeben. Zum Teil wurden weder Einkommensnachweise noch die sofortige Aufnahme der Tilgung verlangt. Die problemlose Verbriefung der Hypotheken im hochliquiden internationalen Kapitalmarkt verstärkte die lockere Kreditvergabepraxis zusätzlich. Zum anderen gibt es in den USA bei Aus- oder Umzug wegen des engen und unzureichend entwickelten Mietwohnungsmarkts kaum eine Alternative zum Erwerb von Wohneigentum. Der daraus entstehende Finanzierungsdruck provozierte die Entstehung eines riskanten Subprime-Sektors zusätzlich. „In der deutschen Immobilienwirtschaft gibt es keinen vergleichbaren Sektor und die Immobilienmärkte sind bei uns nicht überhitzt“, fasst John von Freyend die Situation zusammen. Positiv bewertet er, dass die Entwicklung am Subprime-Markt in den USA das Risikobewusstsein bei Immobilienfinanzierungen generell steigen lässt. Auch bei der Refinanzierung von Krediten über Anleihen gelte verstärkt: Qualität vor Quantität.