Institutionelle Investoren nutzen bei ihren Anlageentscheidungen in Immobilien keinen einheitlichen Risikobegriff, sondern definieren diesen zum Teil sehr unterschiedlich. Das ergab eine Befragung, die im Auftrag von AXA Investment Managers durchgeführt wurde. Knapp ein Viertel der institutionellen Anleger, die bei der Umfrage eine Risikodefinition abgaben, nennen den Verlust von Vermögenswerten oder den Ausfall von Zahlungsströmen als zentrales Element ihres Risikoverständnisses. Weitere 18 Prozent der Befragten sehen die Abweichung von Ziel- beziehungsweise Erwartungswerten als Risiko an. In der offenen Befragung gaben zudem etwa 16 Prozent der Investoren an, dass sie Risiken vor allem als Chance begreifen. "Diese große Breite unterschiedlicher Risikoauffassungen überrascht schon ein wenig. Angesichts der ausgiebigen Diskussion über Risiken im Zuge der jüngsten Finanzmarktkrise haben wir erwartet, dass es hier ein einheitlicheres Verständnis gibt. Aber obwohl das Risikomanagement zunehmend durch die Wissenschaft als auch durch regulatorische Rahmenbedingungen geprägt wird, zeigt die Praxis hier klar ein anderes Bild", sagt Frank Richter, Head of Institutional Business Germany & Austria bei AXA Investment Mangers. Sieben Investoren räumten sogar ein, dass es überhaupt kein einheitliches Risikoverständnis bei ihren Anlageentscheidungen gibt.

Indirekte Immobilieninvestments werden von der Mehrheit der Befragten als risikoreicher eingeschätzt als direkte Anlagen in Immobilien. So bezeichneten 47 Prozent das Risiko von direkten Immobilieninvestments als gering oder sogar sehr gering. Diese Einschätzung trafen allerdings nur 23 Prozent für indirekte Immobilienanlagen. Vor allem Kreditinstitute und Unternehmen schätzen indirekte Immobilieninvestments als riskanter ein. Immerhin ein knappes Drittel der befragten Banken kennzeichnet das Risiko dieser Anlageformen als hoch. Bei den Unternehmen schätzen 26 Prozent indirekte Immobilieninvestments als risikoreich oder sehr risikoreich ein. Bis auf eine Ausnahme waren sich die einzelnen Anlegergruppen in dieser Beurteilung weitgehend einig. Lediglich Pensionskassen halten direkte Immobilieninvestments für risikovoller als indirekte. Die stärkste Tendenz zu Gunsten der direkten Investments äußerten Unternehmen.

Marktpreisrisiko ist größter Unsicherheitsfaktor

"Auch dieses Ergebnis hat uns deutlich überrascht", so Richter. "Die Risikobeurteilungen zu Ungunsten der indirekten Immobilieninvestments sind unserer Meinung nach durch die Einstellung der Anteilscheinrücknahme, Anteilsabwertungen und Fondsschließungen bei einigen Gesellschaften in Deutschland geprägt." Allein das habe wohl dazu geführt, dass institutionelle Investoren bei den indirekten Immobilienanlagen größere Unwägbarkeiten sehen. Auch der politische Diskussionsprozess über eine neue Regulierung der offenen Immobilienfonds, der zunächst von viel Unsicherheit bestimmt war, habe sicherlich zu der Einschätzung beigetragen. "Wir gehen davon aus, dass sich das Ergebnis wieder zu Gunsten von indirekten Immobilienanlagen verschieben wird, wenn der politische Entscheidungsprozess abgeschlossen ist und Investoren wieder mehr Planungssicherheit haben."

Gefragt nach den größten Risiken bei Immobilienanlagen gaben 62 Prozent der befragten institutionellen Investoren das Marktpreisrisiko als größten Unsicherheitsfaktor an. Insbesondere Versicherungen (72 Prozent) verwiesen auf dieses Risiko. Das Objektrisiko, das bei direkten Immobilieninvestments vom Anleger selbst beherrscht werden muss, nannten hingegen nur 48 Prozent als größtes Risiko. Beim Risikomanagement eines Immobilienfondsmanagers erwarten institutionelle Anleger vor allem Offenheit und Transparenz. 21 Prozent stellten diese Forderung auf. Dabei solle die Transparenz bis auf Ebene des einzelnen Objektes vorhanden sein. An zweiter Stelle folgt das frühzeitige Erkennen und Managen von Risiken (14 Prozent). Die Immobilienfondsmanager sollen beim Auftreten unerwarteter Ereignisse zeitnah handeln und über ein funktionierendes Frühwarnsystem verfügen. Elf Prozent setzen außerdem ein systematisches Monitoring der Immobilienmärkte voraus.

Aus der Risikoeinschätzung von direkten und indirekten Immobilieninvestments sowie deren Risikobeurteilung im Vergleich zu anderen Asset-Klassen ermittelten die Marktforscher im Auftrag von AXA Investment Managers einen Immobilien-Risiko-Index. Auf einer Skala von null (geringes Risiko) bis 100 (hohes Risiko) betrug er im vierten Quartal des vergangenen Jahres 38. Dieser Index soll künftig regelmäßig erhoben werden.


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